La valeur vénale est un terme qui désigne la valeur d’un bien sur le marché. Elle représente la valeur que l’on peut obtenir d’un bien, dans le cadre d’une revente, et ce, par rapport aux conditions actuelles du marché sur lequel il est positionné.

Aucune définition légale ne régit la valeur vénale des biens. Elle est, malgré tout, utilisée rarement, surtout en matière fiscale, par exemple pour évaluer le patrimoine d’un contribuable. Elle constitue également une base de calcul aux impôts pour évaluer l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière ou encore pour évaluer les droits de successions.

Dans le cas où le fisc juge que la valeur des biens déclarée est inférieure à leur valeur vénale réelle, ce dernier est en droit de notifier un redressement fiscal au contribuable.

Valeur vénale : qu’est-ce que c’est ?

La valeur vénale n’est autre que le prix qu’un vendeur peut espérer obtenir d’un bien immobilier lors d’une vente. C’est un montant fixé en fonction du prix du marché, selon une estimation. Elle permet de connaitre la vraie valeur marchande d’un bien immobilier et concorde au prix exact auquel il pourrait être acheté ou vendu dans des circonstances normales de libre marché.

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Valeur vénale : norme comptable

La valeur vénale est une estimation définie par le plan comptable général ou PCG. Au-delà d’une notion légale, il s’agit d’une norme comptable à valeur légale. Elle ne prend pas seulement en compte les biens immobiliers, elle peut également convenir aux assureurs pour les véhicules.

Selon l’article 310.1.11 du PCG, elle est définie comme suit : « la valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie ».

C’est donc un prix auquel un bien peut être vendu, estimé à partir des prix du marché, et ce, dans des conditions définies comme normales.

Valeur vénale : à quoi sert-elle ?

Pour ce qui est des biens immobiliers, la valeur vénale présente deux usages principaux. Elle permet de calculer une indemnité de remplacement dans la destruction d’un bien.

Autrement, d’un point de vue fiscal, la valeur vénale permet d’évaluer le patrimoine d’un contribuable. Cela évite que des particuliers sous-estiment la valeur des biens immobiliers dans le cadre de leur déclaration. Les instances de contrôle effectuent une comparaison de la valeur déclarée à la valeur vénale. Si un litige se présente, l’administration fiscale est tenue de prouver la validité de son estimation.

C’est également un indicateur qui permet d’apporter une information utile en vue de réaliser un placement : bourse, immobilier et autres. La valeur vénale permet de procéder à une évaluation du prix obtenu d’un bien comme un patrimoine qui sera transmis par donation ou succession.

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Valeur vénale d’un bien immobilier

Il existe des critères qui vont influer sur la valeur vénale d’un bien immobilier, qu’il soit professionnel ou résidentiel, au sein d’un patrimoine. On peut citer :

  • L’âge et la superficie du bien immobilier (ancien ou neuf)
  • La situation géographique du bien immobilier et donc, le prix moyen au mètre carré

Il faut préciser que seulement quelques critères sont pris en compte, car il se peut que d’autres points puissent venir compléter l’estimation de la valeur vénale d’un bien, selon des critères subjectifs, à savoir :

  • L’environnement comme la présence d’une piscine, d’un parc, la proximité de moyens de transports, de commerces, l’éloignement d’une route principale et autres
  • L’équilibre entre la demande et l’offre et le pouvoir d’achats des acheteurs potentiels
  • Les équipements fournis et l’accessibilité
  • La performance énergétique
  • L’état et la qualité de l’entretien

Tous ces éléments permettent d’estimer la valeur vénale d’un patrimoine immobilier détenu par un particulier ou une entreprise.