Le Pays de Gex est un territoire historique et naturel de France situé au nord-est de l’Ain, isolé entre la haute chaîne de Jura et la frontière suisse. Qu’en est-il du droit immobilier dans cette région frontalière ?
Les transactions immobilières dans le Pays de Gex
Dans le Pays de Gex, les transactions immobilières suivent les mêmes principes généraux que dans le reste de la France. Cela comprend la rédaction d’un compromis de vente ou promesse synallagmatique avant la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’un avant-contrat dans lequel le propriétaire déclare vouloir vendre son bien à l’acquéreur qui, de son côté, déclare vouloir en faire l’acquisition dans le respect des modalités préétablies. Il s’agit d’un contrat à part entière qui, selon l’article 1589 du Code civil, engage définitivement les parties. Il doit faire l’objet d’un enregistrement auprès du service des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature.
On note par ailleurs la réalisation d’une vérification juridique et technique du bien concerné. Il est question de s’assurer que ce dernier appartient légalement au vendeur et qu’il n’existe ni servitude ni hypothèque qui le grève. Il s’agit également de vérifier que le même bien répond à l’ensemble des normes en vigueur. Pour cela, le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur un certain nombre de justificatifs. On peut citer :
- le titre de propriété,
- le certificat d’urbanisme,
- le dossier de diagnostic technique (DDT),
- les plans,
- les modalités de servitude,
- le procès-verbal de bornage,
- le permis de construire, etc.
Vient ensuite la signature de l’acte de vente devant un notaire et le transfert de propriété. Pour ce qui est des lois sur les droits de mutation, ils peuvent varier d’une région à l’autre.
Le vendeur peut se faire assister par un avocat spécialisé à Ferney-Voltaire durant les étapes de la transaction immobilière
Location et baux dans cette région
Le droit des baux en France s’applique aussi dans le Pays de Gex. Sont notamment régies par la loi française les règles relatives aux contrats de location, aux droits et obligations des propriétaires et des locataires, aux augmentations de loyer, aux dépôts de garantie et aux procédures d’expulsion.
À savoir que le contrat de location spécifie les termes ainsi que les conditions du bail. Il doit être accompagné par un état des lieux décrivant clairement l’état du bien au moment de l’entrée et de la sortie du locataire. Par ailleurs, le bailleur et le locataire ont chacun des obligations et des droits jusqu’à l’échéance du bail. Le premier est tenu de mettre à disposition du second un logement décent, en parfait état d’usage et respectant les normes minimales d’habitabilité. Il est aussi dans l’obligation de lui garantir la jouissance paisible du logement et les réparations nécessaires au maintien du bien. Le locataire, de son côté, est contraint de s’acquitter du loyer et des charges aux dates convenues, d’utiliser l’habitation conformément à l’usage auquel il se destine et de prendre en charge les réparations locatives qui lui incombent.
Le loyer peut faire l’objet d’une révision annuelle, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). La date de révision doit être précisée expressément dans le contrat, de même que l’IRL pris en compte. Notons que le loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse en cas de dégradation ou de travaux d’amélioration du logement, sous certaines conditions.
Quant au dépôt de garantie, il fait référence à la somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail. Il sert à garantir le règlement des charges et du loyer, ainsi que la remise en état du logement à l’expiration du bail. La loi française en vigueur veut que son montant soit inférieur à un (logement vide) ou à deux mois de loyer hors charges (logement meublé). Sa restitution doit se faire dans un délai de 30 jours après le départ du locataire ou sous 60 jours maximum en cas de dégradations qui lui sont imputables. En outre, le bailleur est en droit d’expulser le locataire en cas de manquement grave par ce dernier à ses obligations. Cette procédure est toutefois encadrée par la loi et requiert l’intervention d’un juge ou d’un huissier de justice.
Urbanisme et permis de construire
Les règles d’urbanisme sont des normes régissant l’aménagement du territoire ainsi que l’usage des sols. Les permis de construire sont quant à eux des autorisations administratives permettant à leur détenteur de mener des travaux sur un terrain ou un bâtiment existant. Pour ce qui est des POS (plans d’occupation des sols) et des PLU (plans locaux d’urbanisme), ces documents fixent les règlements applicables à chaque zone de la région. Les conditions de constructibilité y sont précisées, de même que les orientations d’aménagement, les servitudes d’utilité publique, les zones protégées…
Tout cela est édicté en fonction des spécificités locales et nationales. Les autorisations de construire et de rénover des propriétés sont soumises aux règles du droit français. En cas de manquement aux règles d’urbanisme en vigueur, les contrevenants se verront infliger des sanctions pénales ou administratives.
Les règles relatives à la copropriété
Les règles applicables aux immeubles en copropriété établis dans le Pays de Gex sont régies par la loi française. Cela inclut notamment les droits et les obligations des copropriétaires définis par le règlement de copropriété :
- droit d’accès aux parties communes,
- droit de participer aux assemblées générales,
- droit de vote sur les questions portant sur l’immeuble,
- droit de contester les décisions jugées injustes,
- règlement des charges de copropriété,
- respect du règlement intérieur,
- respect de la destination de l’immeuble,
- la tranquillité des autres copropriétaires…
On note ensuite les assemblées générales des copropriétaires. Ce sont des réunions périodiques lors desquelles les décisions importantes concernant la gestion de l’immeuble sont prises. Chaque copropriétaire a le droit d’y participer et de voter en fonction de sa part de propriété. Pour ce qui est de la gestion de la copropriété, elle est confiée par un syndic qui peut être un professionnel ou un bénévole élu ou non parmi les propriétaires. Assisté, conseillé et supervisé par un conseil syndical, il s’occupe aussi bien des volets financier et administratif que de la bonne tenue de l’immeuble. Pour résoudre les litiges potentiels, le syndicat de copropriété peut avoir recours à la médiation, à la conciliation ou saisir le tribunal compétent si nécessaire.
Les litiges et contentieux dans le Pays de Gex
En cas de litiges liés à la propriété, de différends locatifs, de questions de construction ou d’urbanisme ou d’autres problèmes d’ordre immobilier, les procédures légales françaises sont suivies. Selon la nature du litige, les parties concernées peuvent miser sur :
- la médiation : elle consiste à faire intervenir un tiers neutre et impartial (médiateur) qui se charge de les aider à trouver une solution amiable,
- la conciliation : elle consiste à solliciter un conciliateur de justice qui va tenter de rapprocher leurs points de vue afin d’en ressortir une solution amiable,
- le recours judiciaire : il s’agit de faire trancher l’affaire par un juge (le choix de la juridiction dépend de la nature et de la valeur du conflit).
Dans tous les cas, il est de leur intérêt de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier ou par un notaire. Ces professionnels sont à même de leur fournir des conseils juridiques adaptés à leur situation et à la législation locale en vigueur.
