Une inspection de routine de votre immeuble de placement est un excellent moment pour vérifier l’état de la location, s’assurer que les appareils électroménagers sont à jour et entretenus, vérifier auprès de vos locataires et identifier tout problème potentiel ou violation de bail.

Le rêve d’un propriétaire se réalise lorsqu’il est locataire à long terme et qu’il n’a besoin que de peu d’entretien (et qu’il paie aussi son loyer à temps). Plus la durée de la location est longue, moins le locataire déménage, c’est-à-dire les tâches administratives comme la commercialisation de la propriété, la rencontre des demandeurs pour leur montrer la propriété, la sélection des locataires, la préparation de la propriété pour le locataire suivant et la gestion d’un mois d’inoccupation sans revenu locatif.

De l’autre côté de ces locations à long terme de rêve, il y a la facilité avec laquelle vous pouvez laisser vos locataires tranquilles et oublier de prendre des nouvelles de la propriété. Si le loyer continue d’apparaître chaque mois et que vous n’avez pas d’appels téléphoniques d’entretien, il est facile de supposer que tout va parfaitement à la propriété.

L’IMPORTANCE DES INSPECTIONS ANNUELLES DES LOYERS

Voici un exemple de locataires à long terme que j’ai eus et qui ont abouti à une situation cauchemardesque de location, dans laquelle une inspection annuelle aurait pu prévenir les dommages qui en ont résulté.

Appelons ces locataires Beth et Phil*. Beth et Phil ont emménagé dans une maison unifamiliale de 5 chambres et 2 salles de bain en 2009. Ils ont passé avec succès la vérification des antécédents criminels et de crédit. Ils payaient le loyer à temps et appelaient peut-être une fois par an avec des demandes d’entretien normales et faciles. Les choses allaient très bien depuis 9 ans. Puis, un jour de printemps en 2018, le gérant de l’immeuble appelle pour dire que les flics sont venus à la maison et qu’il y a eu un problème.

Il s’avère que Beth et Phil se sont séparés il y a plus d’un an, Beth est restée et Phil a déménagé. Le propriétaire et le gestionnaire immobilier n’ont jamais été informés qu’un des locataires avait quitté l’immeuble. Récemment, Phil est retourné à la propriété et a demandé à y emménager de nouveau. Puisqu’il était toujours sur le bail, il avait tous les droits légaux de le faire, même si Beth ne voulait pas qu’il soit là. Beth a décidé de déménager ; encore une fois, elle ne l’a jamais dit au gérant de l’immeuble.

Phil invite son fils adulte à vivre avec lui à la propriété, et vous l’avez deviné, n’en informe jamais le gestionnaire immobilier. En raison de certains problèmes médicaux, Phil et le fils adulte vivent quelques épisodes de paranoïa extrême.

Voici une liste des dommages causés à la propriété locative en raison de la paranoïa : tous les appareils d’éclairage arrachés du plafond, le ventilateur de plafond arraché du plafond, une toilette arrachée du plafond, une toilette éloignée du mur, une autre toilette remplie de lumières d’arbre de Noël, des fils coupés du chauffe-eau, des murs coupés avec un couteau et des murs peints par pulvérisation, un conduit et un isolant endommagés dans l’entretoit et coupés dans l’espace mural, des douches déchiquetées, des portes de penderies, des aérateurs et des aérateurs endommagés et coupés au niveau du toit.

Ce n’est là qu’une partie des dommages, qui ont été estimés à plus de 50 000 euros à réparer.

DES INSPECTIONS ANNUELLES PERMETTENT D’ÉVITER DES DOMMAGES COÛTEUX

Bien qu’il s’agisse d’un exemple extrême d’une situation de locataire qui a mal tourné, voici ce qu’une inspection annuelle aurait pu révéler. Le gérant de l’immeuble aurait eu l’occasion de communiquer personnellement avec Beth, ce qui lui aurait donné l’occasion de l’informer que Phil ne vivait plus à la propriété. Après le déménagement de Beth, le gérant de l’immeuble aurait pu découvrir le fils, qui vivait à la propriété à titre d’invité de longue date. Dans le premier cas, un nouveau bail aurait été émis, désignant Beth comme occupant unique, ce qui aurait empêché Phil de revenir s’installer légalement avant d’endommager la propriété. Dans ce dernier cas, en identifiant un invité de longue date, le gestionnaire de l’immeuble aurait pu demander au fils adulte de passer par le processus de sélection des locataires afin d’être ajouté au bail. Dans un cas comme dans l’autre, le gestionnaire aurait été informé de l’état de la situation locative afin de mieux protéger le bien et l’investissement du propriétaire.

LES INSPECTIONS ANNUELLES DES LOYERS DONNENT AU PROPRIÉTAIRE OU AU GESTIONNAIRE IMMOBILIER UNE EXCELLENTE OCCASION DE FAIRE LE POINT

Identifier tous les problèmes de maintenance qui doivent être résolus avant qu’ils ne deviennent des problèmes coûteux. Assurez-vous que vos locataires respectent les conditions du bail et s’occupent de l’entretien requis par le locataire.
De plus, ces inspections de routine donnent un meilleur aperçu de la présence d’un invité de longue date ou d’un animal non autorisé.

Le but de l’inspection annuelle est de prévenir les problèmes en communiquant avec vos locataires et de découvrir les problèmes réparables avant qu’ils ne deviennent des problèmes coûteux.

LES INSPECTIONS ANNUELLES ET LE BAIL

C’est une bonne idée d’inclure des inspections annuelles dans votre contrat de location. Une façon facile d’aborder ces inspections avec vos locataires est de leur dire que vous allez vérifier les appareils pour vous assurer qu’ils n’ont pas besoin d’entretien. En utilisant ce genre de langage, nous espérons que vos locataires n’auront pas l’impression que vous espionnez ou que vous êtes trop envahissant. Pendant que vous êtes à la propriété, jetez un coup d’œil aux principaux appareils électroménagers. Mais faites aussi un petit tour rapide pour identifier tout autre problème, comme sous les éviers pour les dommages causés par l’eau.

N’oubliez pas de toujours donner un préavis approprié à vos locataires avant d’entrer dans la propriété pour une inspection de routine, comme l’exigent les lois de votre État.

Assurez-vous de conserver d’excellents dossiers de vos inspections, y compris des notes avec des dates et des photos. Les rapports d’inspection et les documents administratifs vous aident à faire le suivi de l’état de votre propriété et peuvent également servir de documents juridiques si quelque chose arrive à votre maison de location.