Alors que la rentabilité est le principal objectif de l’investisseur locatif immobilier, bien peu se lancent en connaissance de cause, préférant suivre un achat dans le neuf à grand renfort de publicités pour des dispositifs de défiscalisation. En souhaitant simplement s’assurer une bonne constitution de patrimoine, une transmission optimale à leurs enfants ou du bénéfice d’un fort complément de revenu, ces investisseurs prennent le risque de déchanter relativement rapidement.

Un placement dans le neuf, que tous pensent imbattable, est en réalité loin d’être le meilleur calcul. Quoi qu’il en soit, avant de se lancer dans un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien, il est indispensable de préparer le projet, et notamment de calculer la rentabilité et donc le rendement locatif attendu. Reste à savoir comment calculer la rentabilité investissement locatif, indicateur majeur pour la rentabilité du placement immobilier effectuant le rapport entre les fonds investis et les loyers générés chaque année.

 

La formule de base

La rentabilité locative brute exprimée en pourcentage est calculée de la manière suivante: (loyer mensuel x 12 mois) X 100 / montant d’acquisition du bien. Le chiffre donné varie entre 2 et 10% en moyenne, 2% constituant un rendement relativement faible, tandis que 10% constitue un excellent rendement, atteignable dans certains secteurs très prisés en particulier à Paris.

Un chiffre de 3,5% indique ainsi par exemple que le montant des loyers rapportera 3,5% du montant de l’investissement réalisé (soit 3500€ pour 100 000€ investis). Ce montant doit intégrer la totalité des frais relatifs à l’opération pour être tout à fait réaliste (frais de notaire, honoraires, travaux et mobilier acheté pour le bien).

Concernant la rentabilité nette, la formule demeure identique mais en intégrant la taxe foncière et les charges de copropriété ainsi que les impôts applicables aux revenus fonciers. Il s’agit donc dans ce cas de prendre en compte toutes les dépenses au sens large, y compris celles qui peuvent être variables.

 

Bien prendre en compte toutes les données pour calculer une rentabilité réaliste

Attention à bien prendre en compte la valeur locative réaliste pour le bien concerné. Un 50m² ne se loue pas de la même manière d’une ville à l’autre, d’un état d’entretien à l’autre et d’un niveau d’équipement à l’autre.

De même, le calcul consistant à chercher un investissement dans un secteur peu recherché en raison de prix tirés vers le bas, donc d’un rendement locatif plus facilement atteint peut s’avérer exact au regard des loyers perçus et du coût d’achat réduit, mais peut également être bien plus risqué.

Car il n’est pas rare de voir des biens de ce type subir de plein fouet le manque de demande en logements locatifs, et ainsi subir une vacance locative de plusieurs mois qui provoquerait naturellement un effondrement de la rentabilité locative brute ou nette. Sans compter que le bien doit rester liquide, c’est-à-dire revendable facilement ce qui est bien plus aisé dans un secteur prisé qu’en pleine campagne reculée où les acheteurs sont absents. N’oubliez donc pas de privilégier des secteurs dynamiques tels que les grandes villes ou les bassins d’emplois.