Avoir son propre logement est le rêve de tous et c’est quasiment un réflexe comportemental automatique. L’intention est bonne, mais la concrétisation reste délicate. C’est un gage de tranquillité et aussi une façon de se constituer un patrimoine à transmettre à sa famille. Pour de nombreux foyers qui ont des revenus modestes, c’est un projet lointain qui paraît même irréalisable. En France, l’État, les acteurs immobiliers et les responsables des villes ont contribué à la mise en place d’une accession sociale à la propriété. De quoi s’agit-il ?
Qu’est-ce que l’accession sociale à la propriété ?
L’accession sociale à la propriété est un type d’acquisition mis en place par l’État pour aider les ménages modestes à avoir leur propre logement. Appelée aussi accession abordable ou accession sécurisée, elle propose des offres à prix réglementés. En général, les locataires qui veulent devenir propriétaires bénéficient d’un prix inférieur aux prix offerts par le marché habituel. Cette diminution peut atteindre jusqu’à 25 %. Comme son nom l’indique, l’accession sociale à la propriété est un dispositif mécanique de prêt dédié aux ménages modestes ayant des difficultés à acheter une maison. L’État français a veillé à faciliter cet achat avec différents dispositifs d’accession :
- le prix de vente d’un logement fixé à un plafond ;
- les aides de l’État et des collectivités ;
- les prêts aidés : prêt à l’accession sociale (prêt PAS), le prêt à taux zéro (PTZ) ;
Il est aussi possible de compléter cette accession sociale avec votre apport personnel ou avec d’autres formes d’aides :
- l’éco-prêt à taux zéro
- le prêt action logement
- le prêt d’épargne logement, etc.
Le prêt à l’accession sociale
Définition
Le prêt à l’accession sociale est un prêt spécifique destiné aux foyers ayant des revenus modestes. Il leur permet de :
- financer un projet d’acquisition d’un bien immobilier, notamment d’un logement ;
- financer une construction d’une résidence principale ;
- faire des travaux d’amélioration d’un logement ;
- faire l’amélioration des performances énergétiques (supérieur à 4 000 euros).
Avantages du prêt à l’accession sociale
Les principaux avantages d’un emprunteur avec le prêt à l’accession sociale sont :
- un financement à 100 % d’un projet immobilier
- une large durée de remboursement pouvant atteindre jusqu’à 30 ans et elle peut être allongée jusqu’à 35 ans ou réduite selon l’emprunteur ;
- un prêt accessible dans tous les différents établissements bancaires ayant une convention avec l’État ;
- des frais réduits : notaires, garantie, … ;
- Cumulable avec d’autres prêts.
Le taux d’intérêt
En choisissant le prêt à l’accession sociale, l’emprunteur a le choix entre trois types d’intérêts :
- le taux d’intérêt fixe ;
- le taux d’intérêt variable ;
- le taux d’intérêt modulable (à la fois fixe et variable).
Toutefois, le taux d’intérêt est limité par ce qu’on appelle taux plafond. Ce taux varie suivant la durée de l’emprunt et de l’établissement qui offre le prêt. Il importe de faire une comparaison avant de faire toutes les démarches nécessaires.
Les avantages avec l’accession sociale à la propriété
L’accession sociale à la propriété présente de nombreux avantages aux bénéficiaires :
- possibilité d’avoir sa propre habitation même dans un contexte économique difficile ;
- donner accès aux autres familles de pouvoir opter pour une location en libérant le logement ;
- avoir un accompagnement scrupuleux des organismes sociaux de logements (coopératives, OPH, …) ;
- n’ayant aucun frein sur l’aspect financier ;
- avoir un service d’aide et de conseils en permanence.
Qui peut bénéficier l’accession sociale à la propriété ?
Toute personne disposant d’un revenu modeste a droit à l’accession sociale à la propriété (célibataire, couple, locataire dans le privé ou même déjà propriétaire). Il représente environ 64 % des foyers français. Toutefois, pour être bénéficiaire de l’accession sociale à la propriété, l’emprunteur doit répondre à certaines conditions :
- avoir les ressources qui ne dépassent pas les plafonds des revenus correspondant à votre type d’accession (revenu à N-2) ;
- être de nationalité française ou avoir un titre de séjour valide ;
- acheter uniquement une résidence principale.
Les ressources
Pour obtenir une accession sociale à la propriété, le prêteur vérifie que vos revenus soient inférieurs au plafond requis. Ce dernier est étudié en fonction de votre localité et du nombre de personnes qui occupent le logement.
Les conditions liées au logement
En général, l’accession sociale à la propriété n’est dédiée que pour l’achat d’une résidence principale. Cependant, cela peut être un logement neuf ou ancien.
L’occupation du logement
Être bénéficiaire de l’accession sociale à la propriété signifie que vous devez avoir le logement en question comme votre résidence principale après 8 mois ou tout au plus, un an de son acquisition. Il est possible de le mettre en location temporaire uniquement sous conditions : retour de l’étranger, acquisition en vue de la retraite.
Comment faire pour en bénéficier ?
Le bail réel solidaire
Le bénéficiaire de l’accession sociale à la propriété doit conclure avec l’État et l’établissement bancaire un bail spécifique. C’est un document officiel qui stipule que le bien reste en location-accession pour qu’il puisse appartenir au preneur. Il s’agit d’un contrat de location, rédigé par un Organisme foncier solidaire, qui dirige la recherche des terrains disponibles pour les constructions. En général, l’objectif du bail est de permettre au propriétaire d’acquérir son logement une fois que tout sera remboursé.
Le contenu du bail
Dans ce bail, les clauses sont bien précises concernant le prix, le temps de la location, et bien d’autres critères. En fait, grâce à ce bail, l’accession sociale à la propriété se fait progressivement. Vous serez d’abord locataire accédant pendant les premières années tout en versant une indemnité d’occupation et une autre part imputable sur le prix d’acquisition. Lorsque la phase locative prend fin, vous devenez propriétaire du logement à un prix inférieur au normal et affecté d’un TVA à taux réduit.
Après l’acquisition du logement
Une fois que vous ayez acquis votre logement, vous pouvez encore bénéficier d’autres avantages :
- 15 ans d’exonération de taxe foncière
- sécurisation HLM.
L’accession sociale à la propriété ou la vente HLM
Avec l’accession sociale à la propriété, l’État propose à de nombreux foyers de pouvoir acquérir un bien neuf. Cependant, il veut aussi que ces foyers puissent s’intéresser aux ventes HLM (habitation à loyer modéré). Il existe deux catégories d’HLM : les HLM locatives et les HML en accession à la propriété. Certains logements en accession à la propriété sont des HLM, mais la plupart du temps, il s’agit d’une construction neuve. Pour mieux choisir entre ces deux types d’investissement immobilier, il importe de se renseigner auprès d’un organisme compétent.