Avant de se lancer dans un projet de construction, il est impératif de connaître toutes les règles qui peuvent être appliquées à votre terrain. C’est justement à cela que le certificat d’urbanisme est utile. Voici tout ce qu’il y a à savoir sur ce document que votre mairie doit délivrer.
Qu’est-ce que le certificat d’urbanisme et à quoi sert-il ?
Le certificat d’urbanisme est un document précisant les différentes règles d’urbanisme qui s’appliquent à un terrain. Il fournit des informations essentielles et précise si le terrain en question est constructible. Grâce à ce document, l’acquéreur est en mesure de se projeter et d’anticiper la réalisation de son projet de construction.
Le certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire, néanmoins, il est recommandé d’en faire une demande avant de débuter tout chantier pour tout savoir sur les plans de situation et autres spécificités du terrain. En général, le certificat d’urbanisme est raccordé à un Plan Local d’Urbanisme ou PLU qui est déployé par la commune concernée. Ce document peut se présenter sous deux types : le certificat d’urbanisme d’information générale et le certificat d’urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme d’information
Il s’agit de la première version du certificat d’urbanisme et il est aussi connu sous le nom de CUa. Son but est principalement informatif et il permet d’avoir connaissance de toutes les règles d’urbanisme qui s’appliquent à une parcelle. Il ne se contente pas d’indiquer les dispositions du PLU, mais précise également les réglementations concernant le terrain. Le certificat d’urbanisme d’information est donc un document très complet, une véritable fiche d’identité de la propriété, pour ce qui est de l’urbanisme. Le certificat d’urbanisme d’information fournit les informations suivantes :
- les règles d’urbanisme s’appliquant au terrain,
- les limites administratives au droit de propriété, notamment les servitudes d’utilité publiques, la présence d’un site classé ou encore d’un périmètre de protection des monuments historiques,
- si le bien est mis en vente, il est possible que la commune se substitue à l’acquéreur et achète le terrain. Le certificat d’urbanisme précise cette information qui est appelée : « droit de préemption »,
- la présence d’un ancien site industriel et/ou pollué à l’emplacement du terrain,
- le montant des taxes et des participations d’urbanisme,
- la présence ou non du terrain dans un secteur de taxe d’aménagement majorée.
Ainsi, le certificat d’urbanisme d’information permet d’établir au préalable tous les permis qui vous seront utiles pour votre projet de construction : déclaration de travaux, avis de l’architecte des Bâtiments de France ou encore permis de construire. Grâce à ce document, vous vous mettez au courant des dispositions d’urbanisme qui s’appliquent aux zones urbaines du PLU. Avec le certificat d’urbanisme d’information, vous avez aussi à disposition un outil pratique facilitant la préparation de votre future demande d’autorisation d’urbanisme.
Un des autres avantages du certificat d’urbanisme d’information est qu’il permet, en quelque sorte, de figer toutes les informations concernant le terrain dans le temps. Au cours des 18 mois suivant sa délivrance, aucune modification ou évolution du PLU ne peut être appliqué au terrain et il en est de même pour l’augmentation des taxes. Il est obligatoire de mentionner dans le formulaire Cerfa de demande de travaux ou de déclaration préalable de travaux que vous avez en votre possession un certificat d’urbanisme d’information.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Le certificat d’urbanisme opérationnel ou CUb est le document qui confirme que votre projet de construction sur votre terrain est non seulement viable, mais aussi fiable. Il s’agit d’une version plus fiable du CUa : il renseigne sur l’ensemble des informations citées précédemment, mais il permet en prime de savoir si le terrain pourra effectivement être utilisé pour accueillir l’aménagement ou la construction que vous prévoyez.
Comment demander le certificat d’urbanisme ?
C’est la mairie qui est chargée de délivrer le certificat d’urbanisme et pour en faire la demande, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13410. Vous pouvez télécharger ce dernier depuis le site du service public et adresser directement votre dossier en mairie.
Si vous désirez demander un certificat d’information, il faudra attendre un délai de trente jours avant que l’administration ne vous donne une réponse. Le certificat d’urbanisme opérationnel demande quant à lui deux mois d’attente avant d’être délivré.
Exigences et documents nécessaires à l’obtention d’un certificat d’urbanisme
Pour obtenir un certificat d’urbanisme, il faut remplir un formulaire Cerfa qui compte plusieurs sections. Avant tout, il vous faudra préciser si vous désirez un certificat d’information ou un certificat opérationnel. Vous devez par la suite définir si vous faites la demande en tant que personne physique ou personne morale. La demande doit aussi contenir certaines informations concernant le terrain, notamment son adresse ou ses références cadastrales. Vous pouvez décrire votre projet ainsi que les différentes actions que vous comptez mener.
L’obtention d’un certificat opérationnel est un peu plus fastidieuse et pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à expliciter votre démarche en y ajoutant des croquis et des photos si possible. Grâce à un projet bien détaillé, la mairie sera en mesure de vous donner une réponse précise et qui s’adapte à votre situation. Si vous comptez utiliser plusieurs parcelles pour votre projet, n’oubliez pas d’indiquer la superficie de chacune d’entre elles. Voici ensuite les documents que vous devrez joindre à votre dossier :
- le plan de situation qui est obligatoire lors de la demande de certificat d’urbanisme : il doit permettre à une personne qui ne connaît pas la ville de situer votre terrain de manière précise.
- une note descriptive de votre projet de construction ou d’aménagement.
Un plan du terrain qui précisera l’emplacement des bâtiments existants s’il y a déjà des constructions présentes sur le terrain en question sera aussi exigé.
Quelle est la durée de validité du certificat d’urbanisme ?
La validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois à partir de la date à laquelle il est délivré par la mairie. Il est possible de prolonger cette validité en adressant un courrier à la mairie deux mois avant que le délai initial n’arrive à expiration. Si la mairie ne vous donne pas de réponse deux mois suivant votre demande, le certificat d’urbanisme est automatiquement prolongé.
Les avantages du certificat d’urbanisme
Dans tous les cas, le certificat d’urbanisme a l’avantage de donner au demandeur toutes les informations applicables à son terrain. Parmi les plus importantes, il y a notamment :
- les dispositions d’urbanisme applicables,
- les limites administratives au droit de propriété,
- la liste des taxes et des participations d’urbanisme,
- l’existence d’un sursis à statuer,
- les informations connues en matière de pollution des sols…
S’il s’agit d’un certificat opérationnel, vous pourrez aussi connaître des informations essentielles comme l’état des équipements publics existants ou prévus ainsi que la faisabilité du projet de construction ou d’aménagement.
Pour le futur acquéreur du terrain, le certificat d’urbanisme pourrait donc le rassurer sur ses droits à construire et l’assurance que la responsabilité de la collectivité serait engagée si finalement l’opération se révèle irréalisable. Pour le vendeur, il s’agit de ce fait de donner une information supplémentaire à l’acheteur sur ses droits à construire sur le terrain qu’il compte acquérir.
Le certificat d’urbanisme est donc un document important qui pourrait être une aide à la décision pour le futur acheteur du terrain. Il fournit un ensemble de renseignements essentiels concernant le bien et permet de se rassurer sur l’investissement immobilier qu’il représente.
