Guide du financement par le propriétaire

Demander à un vendeur de vous aider à acheter leur maison n’est pas quelque chose que la plupart des propriétaires, ou même leurs agents inscripteurs, considèrent habituellement. Cependant, pour un vendeur dont la maison ne se vend pas ou pour un acheteur qui éprouve des difficultés avec les directives traditionnelles du prêteur, le financement du propriétaire est certainement une option viable. Aussi connu sous le nom de financement de vendeur, il est particulièrement populaire si la scène immobilière locale est un marché d’acheteurs.

Qu’est-ce que le financement par le propriétaire ?

Le financement par le propriétaire ou le vendeur signifie que le propriétaire actuel fournit une partie ou la totalité de l’argent nécessaire à l’achat d’une propriété. En d’autres termes, au lieu de contracter une hypothèque auprès d’un prêteur commercial, l’acheteur emprunte l’argent au vendeur. Les acheteurs peuvent financer entièrement un achat de cette façon, ou combiner un prêt du vendeur avec un prêt de la banque.

Pour la partie financée, l’acheteur et le vendeur conviennent d’un taux d’intérêt, d’un montant et d’un calendrier de paiements mensuels et d’autres détails du prêt, et l’acheteur remet au vendeur un billet à ordre acceptant ces modalités. Le billet à ordre est généralement consigné dans les archives publiques, protégeant ainsi les deux parties.

Il importe peu que la propriété soit grevée d’une hypothèque, bien que le prêteur du propriétaire puisse accélérer le prêt à la vente en raison d’une clause d’aliénation. En général, le vendeur conserve la propriété de la maison jusqu’à ce que l’acheteur ait remboursé le prêt en entier.

Types de financement par le propriétaire

Les vendeurs et les acheteurs sont libres de négocier les conditions de financement des propriétaires, sous réserve des lois sur l’usure et d’autres règlements locaux spécifiques à l’État ; certaines lois des États, par exemple, interdisent les paiements par ballon.

Bien que ce ne soit pas obligatoire, de nombreux vendeurs s’attendent à ce que l’acheteur verse une mise de fonds sur la propriété. Leur raison d’être est semblable à celle de tout prêteur hypothécaire : Ils supposent que les acheteurs qui ont une certaine valeur nette d’une maison sont moins susceptibles d’être en défaut de paiement et de la laisser entrer en forclusion.

Le financement par le propriétaire peut prendre plusieurs formes. Quelques variations incluent :

• Contrats fonciers. Les contrats fonciers ne transfèrent pas la pleine propriété légale de la propriété à l’acheteur mais lui donnent un titre équitable. L’acheteur effectue des paiements au vendeur pendant une certaine période. Lors du paiement final ou d’un refinancement, l’acheteur reçoit l’acte de vente.
• Hypothèques. Le vendeur peut reporter l’hypothèque sur le solde intégral du prix d’achat, moins la mise de fonds, qui peut comprendre un prêt sous-jacent. Ce type de financement est appelé prêt hypothécaire tout compris ou acte de fiducie tout compris (AITD), aussi appelé prêt hypothécaire global. Le vendeur reçoit une annulation des intérêts sur le prêt sous-jacent. Un vendeur peut également être titulaire d’une hypothèque de second rang, auquel cas l’acheteur prendrait le titre de propriété sous réserve du prêt existant ou obtiendrait une nouvelle hypothèque de premier rang. L’acheteur reçoit un acte et accorde au vendeur une deuxième hypothèque pour le solde du prix d’achat, moins la mise de fonds et le montant de la première hypothèque.
• Contrats de location-vente. Un contrat de location-achat, aussi appelé location-vente, signifie que le vendeur loue le bien à l’acheteur, ce qui lui confère un droit de propriété équitable. Lors de l’exécution du contrat de location-vente, l’acheteur reçoit le titre de propriété complet et obtient généralement un prêt pour payer le vendeur, après avoir reçu un crédit pour la totalité ou une partie des paiements du loyer sur le prix d’achat.

Les avantages pour les acheteurs

Les acheteurs qui optent pour le financement du vendeur peuvent bénéficier de plusieurs avantages :

• Peu ou pas de qualification. L’interprétation que fait le vendeur des qualifications de l’acheteur est généralement moins rigoureuse et plus souple que celles imposées par les prêteurs traditionnels.
  Financement sur mesure. Contrairement aux prêts conventionnels, les vendeurs et les acheteurs peuvent choisir parmi une variété d’options de remboursement de prêts, comme l’amortissement à taux fixe, à taux d’intérêt fixe, à taux inférieur à l’intérêt ou un paiement forfaitaire – si l’État le permet – ou même une combinaison des deux. Les taux d’intérêt peuvent être ajustés périodiquement ou demeurer à un seul taux pendant la durée du prêt.
• Flexibilité de l’acompte. Les acomptes sont négociables. Si un vendeur veut une mise de fonds plus importante que celle que possède l’acheteur, il arrive parfois que les vendeurs laissent à l’acheteur le soin d’effectuer des paiements forfaitaires périodiques en vue d’un versement initial.
• Réduction des frais de clôture. Sans prêteur institutionnel, il n’y a pas de prêt ou de points d’escompte, et il n’y a pas de frais de montage, de frais de traitement, de frais d’administration ou d’autres frais divers que les prêteurs exigent habituellement, ce qui permet automatiquement d’économiser de l’argent sur les frais de clôture des acheteurs.
• Possession plus rapide. Comme les acheteurs et les vendeurs n’attendent pas qu’un prêteur traite le financement, les acheteurs peuvent conclure la transaction plus rapidement et prendre possession de la propriété plus rapidement qu’avec un prêt classique.

Avantages du financement par le propriétaire pour les vendeurs

Une variété d’avantages pour les vendeurs se présentent également dans les situations de financement par le propriétaire :

• Prix de vente plus élevé. Comme le vendeur offre le financement, il peut être en mesure d’obtenir un prix de liste complet ou plus élevé.
• Allégements fiscaux. Le vendeur pourrait payer moins d’impôt sur une vente à tempérament, ne déclarant que le revenu reçu au cours de chaque année civile.
• Revenu mensuel. Les paiements d’un acheteur augmentent le flux de trésorerie mensuel du vendeur, ce qui se traduit par un revenu disponible.
• Taux d’intérêt plus élevé. Le prêt financé par le propriétaire peut porter un taux d’intérêt plus élevé que celui qu’un vendeur pourrait recevoir dans un compte du marché monétaire ou d’autres types de placements à faible risque.
• Vente plus rapide. Offrir du financement aux propriétaires est une façon de se démarquer de la mer d’inventaire, d’attirer un ensemble différent d’acheteurs et de déménager une propriété autrement difficile à vendre.

Aussi avantageux qu’il puisse être, le financement par le propriétaire est un processus complexe. Ni l’acheteur ni le vendeur ne devraient se fier uniquement à leurs agents immobiliers respectifs, mais devraient plutôt retenir les services d’avocats spécialisés en droit immobilier pour les aider à négocier la transaction, en s’assurant que leur entente est conforme à toutes les lois de l’État, couvre toutes les éventualités et protège les deux parties également.