Investir dans la pierre sans apport personnel, un rêve inaccessible ? Pas forcément, grâce à la Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure juridique permet de s’associer pour acheter un bien immobilier, même lorsque la mise de fonds est limitée. Mais comment convaincre une banque de financer un tel projet ? Conditions, solutions et risques : on vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.
Comment fonctionne un achat en SCI sans apport ?
« Sans apport », ça veut dire quoi au juste ?
Il faut bien faire la différence entre deux choses souvent mélangées : l’apport personnel que la banque demande pour le prêt et le capital de départ pour créer la SCI. Quand on dit « sans apport », on parle surtout de ne pas avoir d’argent de côté pour le crédit bancaire. C’est ça, le vrai défi.
Le capital pour créer une SCI peut être très faible. On peut même y apporter autre chose que de l’argent, comme un bien immobilier qu’on possède déjà ou des compétences. Cela peut être un vrai avantage, notamment pour acheter en SCI sans apport.
Ce qu’en pensent les banques : un vrai challenge
Les banques sont souvent frileuses quand on leur présente un projet sans apport personnel. C’est normal : elles veulent voir que vous vous impliquez financièrement, ce qui les rassure sur votre engagement et limite le risque de non-remboursement.
Dans un premier temps, sachez que les banques appliquent quasi systématiquement cette règle :
Vous devez payer les frais de notaire et de garantie (environ 10 % du prix) avec votre propre argent;
Elles exigent un engagement financier solide de la part de l’emprunteur;
Elles restent attentives à la qualité globale du dossier.
Les stratégies pour financer son projet sans mise de fonds
Obtenir un financement à 110 %
Un prêt à 110 % est un crédit qui couvre non seulement le prix du bien, mais aussi tous les frais annexes (notaire, garantie…). Même si c’est rare, cette solution est envisageable pour les emprunteurs au très bon profil, tels que les jeunes actifs avec un bel avenir professionnel ou les fonctionnaires.
Aujourd’hui, cette option reste exceptionnelle et dépend fortement de la politique commerciale de chaque banque.
Utiliser d’autres types d’apports que l’argent
L’apport en nature représente une excellente alternative pour créer le capital de la SCI sans mobiliser de liquidités.
Par exemple, un associé peut apporter un bien immobilier déjà en sa possession, ce qui lui permet d’obtenir des parts dans la SCI sans débourser de l’argent.
Faire un crédit conso pour financer l’apport
Prendre un prêt personnel peut constituer une option pour réunir l’argent nécessaire à l’apport. Toutefois, cette stratégie a un inconvénient majeur : elle augmente significativement le taux d’endettement des associés.
