Un propriétaire d’appartement ou de maison qui désire vendre ou mettre en location son bien doit fournir un dossier regroupant divers diagnostics immobiliers. Réunis dans un DDT (Dossier de Diagnostiques Techniques), ces documents donnent des informations sur les caractéristiques de votre logement. Découvrez les différents diagnostics obligatoires à réaliser, ainsi que leur importance pendant une transaction immobilière.

Les critères pour choisir les bons diagnostics immobiliers

Cela fait plusieurs années déjà que les propriétaires sont contraints de réaliser des diagnostics immobiliers avant de vendre ou de louer leur bien. Plusieurs facteurs doivent être considérés pour déterminer la liste des diagnostics à insérer dans un DDT. Il y a :

  • le type de bien mis en location ou en vente,
  • l’année au cours de laquelle le bien a été construit,
  • la localisation géographique,
  • l’ancienneté de certaines installations.

Dans tous les cas, pour que le dossier soit valide, l’établissement des diagnostics doit être confié à des diagnostiqueurs certifiés et les documents doivent porter le nom du propriétaire. Nous vous recommandons donc de solliciter les services d’un expert du domaine pour avoir connaissance des diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser selon les caractéristiques de votre logement.

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Les diagnostics immobiliers à effectuer

Pour éviter tout litige, les diagnostics suivants sont obligatoires pour justifier de la qualité du logement, en ce qui concerne les performances énergétiques, la vétusté ou encore les risques sanitaires. Leurs résultats peuvent influencer la prise de décision d’achat ou de location.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. On recherche la présence d’amiante aussi bien dans les parties privatives que dans celles collectives de la copropriété.

Pour les bâtiments construits avant l’interdiction de l’amiante, un contrôle de l’ensemble de l’immeuble sera nécessaire. Tout diagnostic amiante réalisé depuis le 1er janvier 2013 possède une durée de validité illimitée. Si le diagnostic amiante d’une maison a été réalisé avant cette date, une nouvelle analyse doit être faite.

Le diagnostic plomb

Encore appelé constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic plomb est demandé pour tous les logements d’un bâtiment construit avant le 1er janvier 1949. Beaucoup de peintures utilisées jusqu’en 1949 contenaient du plomb.

Des résidus peuvent donc être restés incrustés si les anciennes peintures n’ont pas été correctement éliminées. En cas de détection positive, le diagnostic plomb n’est valable que pendant 1 an, le temps que les travaux nécessaires soient effectués et que de nouvelles mesures viennent confirmer l’état sain du bien.

Si la quantité mesurée est en dessous du seuil réglementaire à ne pas excéder, le diagnostic a une durée de vie illimitée.

La loi Carrez

La loi Carrez est un diagnostic permettant de définir avec précision la superficie d’un logement d’au moins 1,80 m de hauteur (sans prendre en compte la terrasse, le balcon, le garage, la cave, etc.). C’est une étude obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété.

Le diagnostic de performance énergétique

Comme son nom l’indique, ce diagnostic sert à quantifier le besoin énergétique d’un appartement ou d’une maison. Il consiste à analyser la consommation en énergie des différents matériaux utilisés, de l’isolation et du système de chauffage pour en déduire le nombre de kWh d’énergie primaire consommé par m².

Cette évaluation est obligatoire depuis 2011 pour la vente ainsi que la location. C’est un point essentiel, que les acheteurs vont souvent utiliser pour négocier les prix. De nombreux propriétaires préfèrent alors investir dans des travaux d’amélioration énergétique pour réaliser une meilleure transaction.

Lorsque tout est correct, le diagnostic de performance énergétique est valable sur 10 ans.

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Le diagnostic termites

Peu importe l’année de construction, le diagnostic termites est obligatoire pour les propriétaires dont le logement se retrouve dans une zone où un arrêté préfectoral est publié concernant les termites. Ce test reste valable seulement 6 mois après la réalisation, que le résultat soit positif ou non.

L’état des risques et pollutions

Ce diagnostic permet de prévenir des risques naturels, miniers mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques. Récemment, une nouvelle information est venue s’y ajouter concernant les nuisances sonores notamment si le bien est situé à proximité d’un aéroport. Le locataire ou le nouveau propriétaire est ainsi informé de tous les risques naturels liés à cette zone d’habitation. Sa durée de validité est de 6 mois. Ce diagnostic est encore appelé ERP et délivre également des données concernant la pollution des sols.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est exigé pour toutes les constructions équipées d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans. Vous devez vous assurer que les équipements du bâtiment restent conformes aux normes de qualité. C’est un gage de sécurité pour le prochain habitant. À la suite de ce contrôle, vous obtenez un certificat qui est valable pendant 3 ans.

Le diagnostic électrique

Comme pour le gaz, le diagnostic électrique est destiné aux bâtiments dotés d’une installation électrique vieille de plus de 15 ans. Attestée par un certificat de conformité électrique valable pendant 3 ans, cette évaluation n’impose pas une mise aux normes de la part du propriétaire.

Elle ne sert qu’à faire un état des lieux pour permettre à l’acheteur de conclure la transaction en connaissance de cause. Il peut tenir compte des résultats pour proposer son prix.

Le diagnostic d’assainissement non collectif

C’est un diagnostic imposé depuis 2011. L’assainissement non collectif prend en compte le risque sanitaire au niveau de tous les logements qui ne sont pas rattachés à l’égout. C’est une évaluation importante, car elle permet de vérifier la conformité de l’installation de collecte des eaux usées.

Selon le type de construction, il peut être nécessaire de contrôler l’état des installations.

Les diagnostics obligatoires sont importants parce qu’ils permettent d’être en règle avec les prescriptions légales. Ils servent aussi à informer le locataire ou l’acheteur sur l’état du bâtiment convoité. Leurs prix varient d’un diagnostic à un autre, et en fonction du diagnostiqueur.

Si vous les exécutez séparément, la facture peut grimper. Il est donc souvent plus intéressant de faire réaliser l’ensemble des diagnostics par une même entreprise. En comparant les devis, vous pourrez faire le meilleur choix de diagnostiqueur.

Par ailleurs, en dehors de ces diagnostics immobiliers obligatoires pour la location ou la vente d’un bien, il en existe d’autres qui sont facultatifs. La présence de mérule et le diagnostic internet et mobile en sont des exemples.