Lorsque vous avez un projet de rénovation ou de construction de grande envergure, vous êtes obligé de confier les travaux à des professionnels du bâtiment. Généralement, le recours aux services de ces experts constructions est le meilleur moyen d’obtenir au bout du compte un résultat satisfaisant une fois que le chantier sera achevé.

Cependant, il est possible qu’à la livraison de l’ouvrage, des vices cachés ou des malfaçons apparaissent. Dans ce cas, sachez que l’entrepreneur est garant de la qualité des travaux exécutés en direct ou réalisés par un sous-traitant, et peut donc être tenu pour responsable en cas de problème. Mais comment savoir que le bâtiment livré comporte des malfaçons ?

Qu’est-ce qu’une malfaçon dans le domaine de la construction ?

Par définition, la malfaçon, encore appelée désordre, est une imperfection ou un défaut d’une construction, résultant d’une mauvaise réalisation des travaux. En d’autres termes, il s’agit d’un achèvement défectueux lié à une exécution non professionnelle pouvant mettre en cause la solidité de la structure.

Selon l’article 1792 et 1792-2 du Code Civil, la malfaçon représente un ouvrage impropre à sa destination. Elle compromet la résistance du bâtiment ou celle d’un élément important de la structure. Ainsi, il faut savoir qu’un désordre esthétique ou un défaut de finition ne peuvent pas être considérés comme des malfaçons.

Par contre, des fissures dans le mur, une mauvaise réalisation de la charpente ou encore des traces d’humidité dans le bâtiment sont des désordres qui résultent généralement de l’utilisation de mauvaises techniques de construction.

Il est important de garder à l’esprit qu’il n’est pas facile de détecter les malfaçons. Certaines n’apparaissent que quelques mois voire plusieurs années après la livraison de l’ouvrage. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de recevoir le bâtiment en émettant des réserves sur son état.

Cependant, la meilleure solution pour garantir l’absence de désordres dans votre maison ou dans votre appartement est le recours au service d’un expert en bâtiment en amont. Le cadre légal vous autorise à vous faire assister par ce professionnel lors de la réception de votre bâtiment neuf. Les compétences techniques de l’expert malfaçons travaux lui permettent de détecter systématiquement l’ensemble des désordres présents sur l’édifice.

Nous vous conseillons donc de faire appel à cet expert immobilier le jour qui suit la réception de votre maison. Ainsi, il pourra vérifier tous les points de la construction, et vous informer des éventuelles malfaçons à temps pour que vous ne dépassiez pas le délai des 8 jours pour émettre des réserves complémentaires.

De plus, il est judicieux de procéder au contrôle avec l’expert fissures en l’absence du constructeur, pour s’assurer que celui-ci n’essaie pas d’influencer les observations.

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Immobilier : comment faire pour se protéger des malfaçons ?

Afin de vous prémunir contre les malfaçons et obtenir une réparation très rapidement au besoin, vous devez émettre des réserves et vérifier les garanties du constructeur qui s’occupera de votre chantier.

Les réserves

Lorsque vous faites construire et que vous réceptionnez l’édifice, il est essentiel de consigner toutes vos observations et vos réserves dans un procès-verbal. Dans ce document, le maître d’ouvrage a le droit d’émettre des réserves s’il constate la présence de désordres, de malfaçons ou de défauts de conformités. Ainsi, l’entrepreneur sera obligé d’apporter des réparations.

Sachez que même si vous émettez des réserves dans le procès-verbal de réception, vous avez le droit d’occuper votre habitation. Et si vous avez consigné vos observations dans le document, vous avez le droit de conserver une partie du paiement jusqu’à la réparation des malfaçons. Ainsi, vous pouvez consigner :

  • 5 % maximum du coût de la maison si vous avez signé un contrat de construction d’un logement individuel ;
  • 5 % maximum du prix des travaux si le contrat le prévoit dans le cadre de la conclusion d’un accord d’entreprise.

Cette somme sera gardée chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations sur un compte bloqué. Les fonds seront débloqués une fois que toutes les corrections nécessaires auront été apportées.

Les garanties

Dès que vous réceptionnez les travaux, le constructeur est tenu par quatre types de garanties.

En premier, les malfaçons qui surviennent pendant l’année qui suit la réception de l’ouvrage relèvent de la garantie de parfait achèvement. Cette assurance concerne non seulement le contrat de logement individuel, mais aussi tous les accords de louage d’édifice.

Elle permet donc de réparer tous les désordres signalés par le client dans le procès-verbal de réception ou dans un document spécial pour ceux qui se sont révélés après la réception. Cependant, la garantie d’achèvement ne concerne pas les travaux nécessaires pour corriger les effets de l’usure normale.

Ensuite, il y a la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement, qui couvre tous les désordres touchant les équipements dissociables du bâtiment tels que l’interphone, la chaudière, le dispositif de sonorisation, les éléments de la plomberie, le plafond suspendu, etc. Cette garantie d’une durée minimale de 2 ans prend effet lors de la réception de la maison.

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Enfin, la garantie décennale, qui dure 10 ans après la livraison d’un ouvrage, rend entièrement responsable tout constructeur des malfaçons, même ceux résultant d’un vice caché du sol et qui compromettent la résistance du bâtiment et le rendent impropre à sa destination. Cette garantie est également mise en œuvre lorsque des éléments d’équipements indissociables du bâtiment sont touchés.

Il est important de garder à l’esprit que la présomption de responsabilité qui pèse sur le constructeur pendant les 10 ans suivant la réception des travaux repose sur un principe d’ordre public. Par conséquent, aucune clause contractuelle ne peut lui permettre de se soustraire de la réparation des dommages ou de limiter l’étendue de la garantie.

Une fois que vous constatez des malfaçons sur votre construction, vous disposez d’un système à double action pour réagir. Dans un premier temps, vous pouvez bénéficier de la réparation des dommages subis grâce à la mise en œuvre de l’assurance dommages-ouvrage.

Puis, vous avez le droit d’entamer un recours en justice contre les responsables des malfaçons si un règlement à l’amiable n’est pas envisageable.