Lorsque vous envisagez de louer ou de vendre une maison, un appartement ou un local, il est important de réaliser un état des lieux. Il s’agit d’informer les futurs locataires ou acquéreurs sur certains aspects du bien immobilier. Le bien en question fera alors l’objet de plusieurs diagnostics qui permettront d’attester de son état. Dans cet article, nous allons identifier les différents diagnostics immobiliers et décrire les raisons pour lesquelles il est crucial de les réaliser.
Quels sont les diagnostics immobiliers ?
Le diagnostic immobilier est une démarche obligatoire. Elle permet de fournir des informations essentielles sur l’état actuel d’un logement. Elle vise également à protéger le locataire et l’acquéreur d’éventuels litiges. En effet, un diagnostic permettrait au propriétaire de s’opposer à un recours en responsabilité dirigé par le locataire à son encontre, selon ce qui est reproché.
En fonction de la date du permis de construire, de l’ancienneté des installations ou de la surface à calculer, il existe plusieurs diagnostics. Cette liste n’est pas exhaustive, mais elle englobe l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur un diagnostic immobilier dans le cas d’une vente, d’une location, d’une démolition ou de travaux, notamment à Paris.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Il porte sur la quantité de gaz à effet de serre émise et la quantité d’énergie consommée par une habitation. Il a une validité de 10 ans, sauf en cas de travaux substantiels.
Le diagnostic loi Boutin
Il permet d’apporter le mesurage de la surface habitable d’un logement. Il a une durée illimitée, sauf si des travaux de réaménagement sont réalisés.
Le diagnostic électrique
Ce diagnostic permet d’identifier les risques potentiels dans le cas d’une installation électrique âgée de plus de 15 ans. La validité est de 6 ans pour la location et 3 ans pour la vente.
Le diagnostic gaz
Il permet de dresser un constat sur l’état d’une installation intérieure effectuée il y a plus de 15 ans. La validité est de 6 ans pour la location et 3 ans pour la vente.
Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP)
Il procure les informations nécessaires sur les risques liés à la situation géographique. La durée de validité est de 6 mois seulement.
Le diagnostic plomb (CREP)
Il concerne les risques d’exposition au plomb. Il est accompagné d’un condensé des effets du plomb sur la santé et des précautions à prendre. Ce diagnostic concerne notamment les habitations dont la date de construction est antérieure au 1er janvier 1949.
Le diagnostic amiante
Il informe sur l’absence ou la présence d’amiante pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, la durée de validité est illimitée. Dans le cas contraire, la validité est de 3 ans.
Le diagnostic termites
Il est obligatoire pour les habitations localisées dans des zones contaminées. La durée de validité est de 6 mois. Il est différent d’un diagnostic État parasitaire qui permet de déterminer les agents (insectes) de dégradation biologique du bois.
Pourquoi est-il important de les réaliser ?
Les diagnostics sont regroupés dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) et sont transmis aux futurs locataires au plus tard à la signature du contrat de bail. Dans le cas d’une vente, le dossier sera fourni aux nouveaux acquéreurs lors de l’avant-contrat ou compromis de vente. L’importance de la réalisation du DDT repose alors sur ses valeurs légales et juridiques, mais également sur la valorisation du bien.
Pour se conformer à une obligation réglementaire
Lors d’une location ou d’une vente, la présentation du DDT est une obligation pour le propriétaire. Il établit un bilan détaillé sur l’état du bâtiment. Le dossier répertorie plusieurs diagnostics en fonction de sa localisation géographique, sa superficie, sa typologie et sa date de permis de construire. Aucune transaction immobilière ne peut se faire sans ces diagnostics immobiliers. Il atteste également de la réalisation de la démarche par des diagnostiqueurs professionnels. Par ailleurs, les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) et le mesurage de surface doivent obligatoirement être indiqués dans l’annonce immobilière.
Pour sécuriser une transaction
Le DDT a pour objectif d’informer les futurs occupants d’un bien sur son état. Le locataire ou le futur acquéreur aura ainsi pleine connaissance de ce qu’il loue ou achète. Il donne aussi au professionnel l’occasion de se renseigner sur l’historique du logement et d’organiser au mieux la vente. Ces informations, certifiées et impartiales, sont essentielles pour se prémunir des vices cachés. En fonction des résultats des rapports, le propriétaire sera en mesure de déterminer les travaux à réaliser.
Pour assurer la protection des biens, des personnes et de l’environnement
Le DDT doit être réalisé afin d’assurer la sécurité des personnes et des biens en effectuant des vérifications sur la présence de matériaux nocifs, mais aussi sur les installations électriques et gaz. Il a également pour but de mettre en exergue les risques liés au lieu et à l’environnement d’implantation de l’habitation.
Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique ?
Pour la vente ou pour la location, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie intégrante du DDT. Il adhère aux objectifs de la politique énergétique européenne depuis le 1er septembre 2006 sur la transition énergétique et la réduction des émissions de gaz à effet de serre, et ce, quel que soit l’usage de la construction.
À l’exception d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), ce diagnostic doit être fourni à la signature du compromis de vente, à la signature de l’acte de vente devant un notaire ou à la signature du bail (location). Il est annexé à l’avant-contrat ou à défaut, à l’acte de vente authentique. Il est établi aux frais du vendeur qui doit le mettre à disposition de tout éventuel locataire ou acquéreur.
Le DPE permet de faire le point sur les performances de votre habitation en termes de consommation énergétique. Il évalue aussi les impacts relatifs aux émissions de gaz à effet de serre. Cette démarche, réalisée par un professionnel, permet d’indiquer si votre logement est énergivore ou économe. Ce résultat est traduit sur une échelle de A à G, un label énergétique qui aura une incidence majeure sur le montant des factures d’énergie à payer.
Contenu et modalités du DPE
L’établissement du DPE est réglementé. Il est constitué par un professionnel indépendant ayant souscrit une assurance et satisfaisant à des critères de compétences. Il dispose d’une certification obligatoire vérifiée par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Ce diagnostiqueur certifié établit alors un rapport sur le logement (surface, murs, fenêtres, isolation, matériaux, orientation…), sur les équipements de ventilation, de chauffage, d’eau chaude sanitaire (ECS) et de refroidissement. Selon les cas et sur la base des factures, la quantité d’énergie réellement consommée sera indiquée.
Le label énergétique
Deux labels comportant 7 classes (A à G), chacune facilite la lecture du DPE et l’impact de l’habitation sur la préservation de l’environnement. La classe A correspond à la meilleure performance, alors que la classe G correspond à la moins bonne. Ces labels constituent un ensemble de mesures qui aident à mieux quantifier l’impact sur les coûts de l’énergie ainsi que sur la préservation de l’environnement.
Conclusion sur le diagnostic immobilier
Les diagnostics immobiliers, bien qu’obligatoires, constituent une démarche qui atteste de la bonne foi d’un propriétaire. Que ce soit pour une location ou pour une vente, ces dossiers permettent de justifier un réaménagement, une mise en valeur ou une mise aux normes d’un logement. Cela assure la bonne circulation des informations entre un vendeur et un acheteur, entre un bailleur et un locataire. Outre le fait de sécuriser une transaction, l’établissement d’un DDT aide à préserver les biens, les futurs occupants sur le plan sanitaire ainsi que l’environnement.
