Le viager occupé est une forme d’investissement immobilier qui suscite de plus en plus d’intérêt. Ce mécanisme consiste à acheter un bien immobilier tout en laissant l’occupant en place jusqu’à la fin de ses jours. Si vous envisagez de vous lancer dans un investissement de ce type, il est essentiel de comprendre le fonctionnement du viager occupé, ses avantages, ses inconvénients et les précautions à prendre. Dans cet article, découvrez toutes les informations dont vous avez besoin pour savoir si ce type d’investissement vous convient.
Le fonctionnement du viager occupé
Lorsque vous investissez en viager occupé avec vitalimmo.fr, l’investissement repose principalement sur la signature d’un contrat entre l’acheteur (le débirentier) et le vendeur (le crédirentier). Ce contrat, appelé « vente en viager », prévoit que l’acheteur verse au vendeur une rente viagère, c’est-à-dire une somme d’argent régulière, jusqu’à la fin de la vie du vendeur. En contrepartie, le vendeur cède la propriété du bien immobilier à l’acheteur, mais continue à l’occuper jusqu’à son décès.
Les avantages du viager occupé
L’investissement en viager occupé présente plusieurs avantages pour l’acheteur :
Un prix d’achat réduit
En raison de la rente viagère et de l’occupation du bien par le vendeur, le prix d’achat est généralement inférieur à la valeur du bien, sur le marché. Cette décote, appelée « rabais d’occupation », peut aller jusqu’à 70 %.
Un investissement sécurisé
La rente viagère est indexée sur l’inflation, ce qui garantit à l’acheteur un rendement stable et sécurisé.
Une transmission facilitée
Le viager occupé permet de transmettre un bien immobilier à ses héritiers sans avoir à payer de droits de succession.
Les inconvénients du viager occupé
Malgré ses avantages, l’investissement en viager occupé présente également des inconvénients :
L’incertitude sur la durée
La durée de l’investissement dépend de la longévité du vendeur, ce qui rend le viager occupé incertain et difficile à planifier.
L’impossibilité d’occuper ou de louer le bien
Tant que le vendeur est en vie, l’acheteur ne peut pas occuper ni louer le bien, ce qui limite la rentabilité du viager occupé.
Le risque de dépendance du vendeur
Si le vendeur devient dépendant et doit être placé en institution, l’acheteur peut être contraint de prendre en charge les frais liés à cette situation.
Les précautions à prendre avant d’investir en viager occupé
Avant de se lancer dans un investissement en viager occupé, il est essentiel de prendre certaines précautions pour sécuriser son investissement et éviter les éventuelles déconvenues :
Bien choisir le bien immobilier
Il est important de sélectionner un bien immobilier de qualité, situé dans un quartier prisé et dont la valeur est susceptible d’augmenter au fil du temps.
Évaluer la valeur vénale du bien
Faire appel à un expert pour estimer la valeur du bien sur le marché est essentiel afin de déterminer un prix d’achat juste et de s’assurer que le rabais d’occupation est correctement calculé.
Vérifier la solvabilité du vendeur
Il est primordial de s’assurer que le vendeur est en mesure de payer les charges liées au bien (taxes foncières, charges de copropriété, etc.) pour éviter les problèmes financiers et les impayés.
Consulter un notaire
Le recours à un notaire est indispensable pour la rédaction du contrat de vente en viager et pour s’assurer de la conformité de l’opération avec la législation en vigueur.
Prévoir des clauses protectrices
Il est recommandé d’inclure dans le contrat des clauses protectrices, comme une clause de résiliation en cas de non-paiement des charges par le vendeur ou une clause prévoyant la prise en charge des frais liés à la dépendance du vendeur.
Les alternatives à l’investissement de viager occupé
Pour les investisseurs qui hésitent à se lancer dans un viager occupé, il existe d’autres options d’investissement immobilier à considérer :
Le viager libre
Contrairement au viager occupé, le viager libre permet à l’acheteur de disposer immédiatement du bien immobilier, qu’il pourra occuper ou louer. Toutefois, le prix d’achat est généralement plus élevé que pour un viager occupé et la rente viagère peut également être plus importante.
L’investissement locatif classique
Cette option consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. L’investisseur peut ainsi bénéficier de revenus locatifs réguliers et profiter de la valorisation du bien, sur le long terme. L’investissement locatif peut être défiscalisé grâce à différents dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel ou le dispositif Denormandie.
La pierre-papier
Il s’agit d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ces placements permettent aux investisseurs de bénéficier des revenus et de la valorisation de l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien. La pierre-papier offre une diversification géographique et sectorielle, ainsi qu’une mutualisation des risques.
L’investissement en viager occupé est une alternative intéressante pour les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier offrant un rendement sécurisé. Toutefois, cette forme d’investissement présente des inconvénients liés à l’incertitude sur la durée et à l’impossibilité d’occuper ou de louer le bien. Il est donc crucial de bien s’informer, de prendre les précautions nécessaires et de consulter des professionnels avant de se lancer dans un investissement de viager occupé.
