Y a-t-il un avantage financier à faire appel à un agent immobilier ?

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Vendez votre maison au prix fort !

C’est une chose très personnelle, très importante. Diable, c’est la devise d’une famille. Tu es prêt, Jerry ? Je veux m’assurer que tu es prêt, mon frère. C’est ici : Montre-moi l’argent.

 

J’étais récemment en train de faire des recherches sur un sujet quelque peu différent (déflation, inflation et sensibilité des prix dans l’immobilier) lorsque je suis tombé sur un document écrit en 2007 par un trio d’économistes d’institutions respectées.  Ce document me met dans tous mes états.  J’ai besoin de savoir ce que vous en pensez, et comment nous, en tant qu’industrie, pourrions y répondre.

 

Le document s’intitule The Relative Performance of Real Estate Marketing Platforms : MLS versus FSBOMadison.com (PDF) et les auteurs sont Igal Hendel et Aviv Nevo de l’Université Northwestern, et François Ortalo-Magne de l’Université du Wisconsin.

Les conclusions sont… pour le moins troublantes si vous travaillez dans ou près de l’industrie immobilière :

 

Après avoir contrôlé les maisons et l’hétérogénéité des vendeurs, nous ne trouvons aucun soutien pour l’hypothèse que le MLS délivre un prix de vente plus élevé que le FSBO. Si l’on considère que les agents immobiliers facturent une commission de 6% contre 150$ pour le FSBO, les vendeurs FSBO sont en avance fi nancièrement. L’absence d’une prime MLS ne signifie pas que les agents immobiliers n’apportent pas de valeur au vendeur. Cela signifie plutôt que le coût de la commodité fournie par les agents immobiliers semble être la commission complète.

 

Et plus encore:

La comparaison des prix bruts montre que le prix de vente moyen des maisons qui se vendent sur FSBO est plus élevé que le prix moyen des maisons qui se vendent avec un agent immobilier. Les caractéristiques, rapportées dans la base de données de l’évaluateur de la ville, des maisons vendues sur les différentes plateformes sont quelque peu différentes. Cependant, après avoir contrôlé ces caractéristiques observées, un écart de prix significatif persiste. Naturellement, la sélection de la plateforme est le principal suspect derrière la prime persistante. Nous adoptons plusieurs approches pour traiter la sélection. Toutes les approches soutiennent la même conclusion : MLS ne délivre pas de prime de prix.

Les accents sont de moi.  Si vous en avez envie, lisez tout le papier.  Je l’ai lu, mais je n’ai pas eu le temps de m’y plonger.  D’ailleurs, je n’ai pas le doctorat en économie pour vraiment critiquer leur travail.

 

Il s’avère que le New York Times avait couvert ce papier, à la fois dans un article et sur son Freakonomics Blog.  Ceci est tiré du blog:

Mais le document soutient l’argument selon lequel, à moins que vous ne soyez le genre de personne qui a besoin d’un peu d’aide pendant une « période stressante et peut-être difficile », et à moins que vous ne soyez pas disposé à attendre un peu plus longtemps pour vendre votre maison, alors la commission que vous payez à votre agent immobilier est essentiellement un bon gros pourboire.

Oh wow.  C’est un problème, tout le monde.

 

Paging Dr. NAR

Le document vise directement l’affirmation de la NAR selon laquelle le recours à un agent immobilier signifie plus d’argent pour le vendeur :

Les maisons vendues avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier en 2006 se sont vendues en moyenne 32 % plus cher que les ventes FSBO. Le prix de vente médian des FSBO en 2006 était de 187 200 €, contre 247 000 € pour les transactions assistées par un agent.

Je crois que l’avantage financier de faire appel à un REALTOR (ou si vous préférez, à un professionnel de l’immobilier) doit être mieux prouvé qu’un simple site Web sur le site de l’association du secteur.  Pourquoi?

Premièrement, si le gain lié à l’utilisation d’un agent immobilier ne justifie pas le coût de la transaction – 6 % du prix de vente – alors nous ferions tous mieux de commencer à nous préparer à un avenir très différent.

Si vous pensez que les consommateurs ne sont pas assez avisés sur des choses comme les coûts de transaction, vous pourriez vouloir jeter un coup d’œil à l’histoire du groupe Vanguard et à son impact sur l’industrie des services financiers.  Vanguard est le plus grand gestionnaire d’argent au monde maintenant avec plus de 1T (c’est un trillion, vous savez, des chiffres du type Obamacare) sous gestion.  Cela n’est pas arrivé simplement par hasard.

Il y a un avantage à utiliser un agent immobilier pour vendre une maison, cela ne fait aucun doute.  Les maisons listées par un agent immobilier se vendent plus rapidement que FSBO ; même le journal Northwestern l’a prouvé. Mais à moins qu’il n’y ait un lien entre le recours à un agent immobilier et le prix de vente final, il faudrait qu’un vendeur soit assez stupide pour payer une commission.  Comme le dit l’article du New York Times, « pour justifier des honoraires de 12 000 euros sur une maison de 200 000 euros, [le professeur Nevo] a déclaré qu’il faudrait que le taux horaire soit très élevé » pour le travail d’un agent. »

Spécifiquement, ceux qui vendent des maisons plus chères ont toutes les raisons de commencer à exiger des services à tarif fixe.  Les auteurs de l’étude, ainsi que le blog et l’article du New York Times, sans parler des commentateurs, le disent tous plus ou moins.

S’il n’y a aucun avantage financier à faire appel à un agent immobilier, alors l’agence d’acheteurs aura un aspect très différent en effet.  L’argument selon lequel la représentation de l’acheteur est « gratuite » ne fonctionne qu’avec les consommateurs les plus ignorants.  La plupart des acheteurs avisés savent qu’ils paient au moins une partie de la commission de courtage de 6 %, puisque le vendeur va prendre ce coût en compte.