Calcul amortissement : Les bases de l’amortissement des biens immobiliers locatifs

Lorsque vous possédez des biens d’investissement immobilier, vous devez être conscient des nombreux avantages fiscaux. L’un d’entre eux est l’amortissement, qui peut vous faire économiser beaucoup d’argent sur votre facture fiscale. Vous bénéficiez probablement déjà d’autres déductions sur votre propriété, mais l’amortissement est un avantage supplémentaire qui est distinct des autres déductions. Grâce à l’amortissement, certains investisseurs immobiliers peuvent ne payer que peu ou pas d’impôts sur les revenus qu’ils tirent de leur propriété. Mais cela ne veut pas dire que l’amortissement est magique, ni qu’il n’y a pas de problèmes et d’écueils potentiels à prendre en compte. Voici ce que vous devez savoir sur la dépréciation. Plus d’informations ici.

Qu’est-ce que la dépréciation et pourquoi est-elle importante ?

L’amortissement est un calcul basé sur l’acquisition d’un bien immobilier qui génère des revenus. Ce calcul s’effectue sur plusieurs années et n’est pas tout à fait identique à l’amortissement d’autres biens non immobiliers. Si votre investissement vous rapporte de l’argent, vous avez également des coûts et une « durée de vie » du bien. L’informatique doit durer un certain nombre d’années, et vous voulez donc vous assurer que l’amortissement est réparti sur toutes ces années. Vous tirez profit de l’amortissement car il réduit le montant des revenus locatifs imposables chaque année. Cela peut signifier une très grosse réduction de ce que vous paierez à l’IRS.

Le terrain sur lequel se trouve le bâtiment ne peut pas être amorti, mais le bâtiment peut l’être. Mais n’oubliez pas que vous devez veiller à respecter les règles de l’IRS en matière d’amortissement. Par exemple, une propriété commerciale est supposée avoir une durée de vie utile de 39 ans, alors qu’une propriété résidentielle a une durée de vie utile de 27,5 ans. Si vous possédez une propriété résidentielle de quatre unités (un quadruplex), et qu’elle vaut 450 000 €, vous pouvez prendre un amortissement de 16 364 € chaque année pendant 27,5 ans. Vous arrivez à ce chiffre en divisant les 450 000 € par 27,5. Mais en tant qu’investisseur immobilier, il est souvent plus facile de choisir un bon expert-comptable et de le laisser s’occuper de vos calculs fiscaux.

Avez-vous droit à l’amortissement ?

Vous devez conserver le bien comme un actif générateur de revenus. Vous ne pouvez pas le réparer et le retourner, puis essayer de réclamer un amortissement en fonction de ce que vous avez payé pour l’acquérir. Tout d’abord, vous n’avez pas gardé le bien. Ensuite, vous avez peut-être gagné de l’argent en le vendant, mais vous ne gagnerez pas d’argent chaque année puisque vous ne possédez plus le bien. Même si vous conservez la propriété, certaines des choses que vous faites pour améliorer le bien ne compteront pas non plus dans la dépréciation. Une nouvelle chaudière a une durée de vie utile de plus d’un an, donc elle compte. L’entretien de la pelouse ne compte pas, donc il ne compte pas. La durée de vie utile de l’amélioration doit être d’un an ou plus.

Une autre considération très importante pour l’amortissement d’un bien immobilier de location est la détermination d’une durée de vie utile. Cela peut sembler compliqué, mais c’est l’une des choses que l’IRS a rendues faciles. En fixant des règles sur la durée de vie utile des biens immobiliers, l’IRS a essentiellement déclaré que certaines propriétés « vivent » pendant certaines périodes, après lesquelles l’amortissement n’est plus possible. Si vous achetez un bien commercial comme investissement et le conservez pendant 40 ans, par exemple, cette 40e année (et tout ce qui la suit) ne permettra plus d’amortissement. Vous l’auriez, en fait, « épuisé ».

La meilleure façon de calculer l’amortissement de votre bien est de laisser votre expert-comptable le faire pour vous. Votre expert-comptable a l’habitude de tous les types d’amortissement de biens, y compris des avantages liés à l’amortissement des biens immobiliers. Si vous avez des questions sur l’amortissement, votre expert-comptable est votre meilleure ressource.

Les biens liés à l’immobilier sont également amortissables

N’oubliez pas que ce n’est pas seulement le bien lui-même qui peut être amorti lorsque vous possédez un bien de location. Vous pouvez également amortir les biens connexes, tels que les appareils électroménagers, les fourneaux, les climatiseurs centraux, les moquettes et bien d’autres encore. En général, les améliorations apportées au bien sont amortissables, comme un nouveau toit, un nouveau porche d’entrée, une nouvelle allée, etc. Mais un simple entretien n’est pas amortissable, comme une nouvelle peinture, une isolation ou une nouvelle porte moustiquaire. Ce type de dépenses est toutefois déductible des impôts.

L’amortissement de chacun des biens concernés sera calculé en fonction de leur durée de vie utile, telle que déterminée par l’IRS. Cela peut devenir complexe, c’est donc une autre raison pour laquelle vous devriez vous fier à votre expert-comptable pour en prendre soin en votre nom. Tout ce que vous devez faire, c’est vous rappeler de tenir des registres détaillés de tous les achats liés à vos biens immobiliers.

Quel est le résultat final en matière d’amortissement ?

L’amortissement des biens immobiliers est un élément important de vos possibilités de déduction fiscale en tant qu’investisseur, mais il peut aussi y avoir des zones grises qui peuvent prêter à confusion. Vous pouvez éviter tout cela en faisant appel à un bon expert-comptable et en lui fournissant vos registres et informations sur les biens immobiliers. Ainsi, vous serez sûr d’obtenir toutes les déductions auxquelles vous avez légalement droit, sans avoir à réclamer accidentellement ou à classer incorrectement un bien qui pourrait poser problème. Même les erreurs honnêtes peuvent poser problème en ce qui concerne l’IRS, et il est souvent préférable de ne pas s’inquiéter pour un investisseur immobilier. Avec un bon expert comptable à vos côtés, vous n’aurez pas à vous soucier de ce risque.

Amortissement de bien immobilier locatif avec la loi Pinel Bordeaux

L’achat d’un bien immobilier neuf à Bordeaux garantit des avantages fiscaux intéressants. Voilà d’ailleurs un concret d’amortissement de bien immobilier locatif à profiter pleinement. Avec ce dispositif, vous avez droit à une réduction conséquente d’impôt et donc le remboursement d’une porte partie de vos dépenses en achat immobilier.

Vous voulez en savoir plus sur les détails de la loi Pinel à Bordeaux ? — Ce dispositif d’amortissement est, tout d’abord, pour tout contribuable qui habite en France. Le bien immobilier à acquérir doit être neuf ou en voie d’achèvement.

Sous certaines conditions, un logement ancien qui fait l’objet d’une rénovation importante peut, cependant, être éligible au dispositif Pinel. Dans tous les cas, le bien immobilier à acquérir doit être construit dans le respect des normes indiquées dans le label BBC et selon la réglementation thermique RT 2012.

Le logement à acquérir doit être situé dans un zonage éligible Pinel. À Bordeaux, vous pouvez trouver facilement un bien immobilier à prix compétitif en zone B1 de la loi Pinel.

Une fois acquis, le logement neuf à Bordeaux doit être mis en location à nu et à titre de résidence principale. Il est à louer à un locataire éligible Pinel.

La défiscalisation est de 21 % du prix du logement pour une location pendant 12 ans. L’amortissement est de 18 % du montant de l’immobilier pour une location sur 9 ans et de 12 % du prix d’achat pour une location pendant 6 ans.