Déboulonner l’endettement : Quel est le montant d’endettement « sûr » pour un investisseur immobilier ?

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

#

 

En tant que prêteur et investisseur immobilier, on me pose la même question tout le temps :

 

Qu’est-ce qu’un ratio sûr pour moi et/ou mon entreprise immobilière ?

L’une des idées fausses les plus courantes que les gens ont sur les prêteurs privés adossés à des actifs est qu’ils ne se concentrent que sur le « ratio prêt/valeur » d’un actif, mais les finances personnelles d’un emprunteur jouent toujours un rôle majeur dans la qualification d’un prêt, même en utilisant des prêteurs privés adossés à des actifs.

Il est crucial de comprendre votre ratio dette/valeur (alias – dette/équité) pour évaluer la santé de votre situation financière et faire un investissement intelligent.

La valeur de l’actif est un facteur déterminant dans le choix d’un prêt.

Investopedia définit le ratio dettes/capitaux propres comme suit :

Une mesure de l’effet de levier financier d’une entreprise calculée en divisant son passif total par les capitaux propres. Il indique quelle proportion de capitaux propres et de dettes l’entreprise utilise pour financer ses actifs.

En d’autres termes, il s’agit d’une mesure de la quantité de valeur réelle par rapport à la dette d’une personne ou d’une entreprise.

 

Comment le ratio dette/valeur affecte les investissements immobiliers

Dans les affaires, la dette à la valeur est mieux connue comme votre ratio d’endettement, et chaque entreprise dans chaque industrie a une idée différente du ratio qu’elle considère comme sûr. Avec l’investissement immobilier, nous sommes à l’aise avec un ratio d’endettement plus élevé parce que la garantie est un bâtiment physique qui ne va nulle part.

L’investissement dans l’immobilier est un moyen d’investir dans des biens immobiliers.

Le ratio dette/valeur est un facteur déterminant utilisé par les établissements de crédit, et il affecte même votre cote de crédit. La formule de base est la suivante :

 

Dette totale (dette à court et à long terme) / Valeur nette (actif total – passif total)

Voici un exemple plus détaillé de bilan personnel qui détermine ce ratio :

Cette formule simple est la base de votre santé financière globale, montrant l’effet de levier ou le pouvoir de négociation que vous conservez actuellement. Plus le ratio est faible, plus vous êtes considéré comme solvable, car vous disposez de garanties pour couvrir les prêts actuels et futurs. En cas de défaut de paiement, les créanciers veulent savoir qu’ils ne se retrouveront pas les mains vides.

 

Personnellement, je recherche un ratio maximal de 300 % dans mes investissements, ce qui équivaut à un ratio LTV de 75 %. Ce n’est pas le seul facteur déterminant dans mes investissements, mais c’est la base avant même de commencer la diligence raisonnable pour effectuer une analyse approfondie et complète de l’investissement potentiel.

 

Comment les investisseurs intelligents abordent l’immobilier

J’investis dans l’immobilier parce que cela me donne la possibilité de contrôler un actif en sortant moins d’argent de ma poche que, par exemple, d’investir dans une startup ou une action.

Le meilleur conseil que j’ai pour les investisseurs est de n’investir que dans des choses que vous comprenez réellement. Cela ne signifie pas que vous devez être un expert – assurez-vous simplement que vous savez dans quoi vous investissez et ce qui en fait un investissement intelligent. Si vous n’avez pas ces connaissances, vous feriez mieux d’investir dans votre propre éducation pour atteindre un niveau qui vous permette de prendre des décisions d’investissement judicieuses sans dépendre de l’opinion de vos amis, de votre famille, de vos collègues ou des « experts » dans les médias.

Les investisseurs doivent être sûrs que leurs investissements ne sont pas trop coûteux.

S’assurer que vos investissements sont protégés avant de se concentrer sur les rendements potentiels. Les investissements à haut risque peuvent rapporter beaucoup, mais ils peuvent aussi entraîner des pertes énormes. Si vous ne pouvez pas vous permettre de perdre, n’investissez pas. Il n’y a pas non plus de mal à diversifier vos investissements dans différentes classes d’actifs ou dans la même, afin de vous assurer que votre valeur nette n’est pas liée à une seule opportunité, mais ne confondez pas la diversification avec un moyen efficace de gérer le risque.

Les investissements immobiliers sont un ajout populaire au portefeuille de tout investisseur avisé. La valeur de la propriété peut monter ou descendre, mais il y a un actif réel qui soutient tout prêt. Grâce à cette garantie disponible, les prêteurs autorisent un ratio dette/valeur plus élevé, mais il est toujours important de maintenir ce ratio aussi bas que possible, car il détermine votre bancabilité globale.