La vente en viager consiste à mettre en vente un bien immobilier à un acheteur. Ce dernier ne pourra pas utiliser le bien après l’achat, le vendeur vivra dans son logement jusqu’à sa mort. C’est la raison pour laquelle l’acquéreur bénéficie d’une décote appelée valeur du DUH lors de l’achat. Nous allons découvrir dans cet article comment calculer la valeur du DUH.
Qu’est-ce que le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ?
Le vendeur conserve le Droit d’usage et d’habitation lors d’une vente en viager.
La définition du DUH viager
Le DUH permet au vendeur d’occuper son logement après la vente de ce dernier. De ce fait, il pourra y habiter, le décorer, le personnaliser et y accueillir des invités comme un locataire pour le restant de sa vie. Suivez cet article pour savoir calculer le DUH d’un viager.
La différence entre le DUH viager et l’usufruit
Un propriétaire d’un bien doit bénéficier les droits suivants :
- l’usus : le droit d’habiter dans le logement ;
- le fructus : le droit de le mettre en location ;
- l’abusus : le droit de céder ou de vendre le bien.
Lors de la vente d’un bien en viager, le vendeur a le choix entre le Droit d’usage, d’habitation viager et l’usufruit. L’usufruit est constistué de l’usus et du fructus, ce qui permet au vendeur de mettre son bien en location. Les taxes et les charges seront à sa responsabilité. En revanche, le DUH est basé seulement sur l’usus, le vendeur ne pourra donc pas mettre le logement en location, mais il ne paiera plus de charges ni de taxe foncière.
Le calcul du Droit d’Usage et d’Habitation viager
Pour avoir le droit d’habiter dans son logement toute sa vie, le vendeur doit payer à l’avance ses loyers à l’acheteur. Il est donc primordial d’avoir une estimation du loyer pour pouvoir calculer le DUH. Pour ce faire, l’expert viager adopte deux méthodes. Il détermine le rendement locatif en fonction du rendement locatif moyen sur le secteur et compare les valeurs locatives des biens situés sur le même secteur. Une fois le loyer déterminé, il est impératif d’estimer la durée de vie du vendeur afin de connaître le nombre de loyers à payer. Un taux d’actualisation variant entre 2 % et 6 % est également appliqué pour valoriser les loyers futurs. Le Droit d’Usage et d’Habitation viager est donc la totalité des loyers payés correspondant à l’espérance de vie du vendeur moins le taux d’actualisation.
Les avantages pour l’acheteur et le vendeur en viager
Grâce au DUH, le vendeur pourra toujours habiter dans son logement tout le long de sa vie. De son côté, l’acheteur pourra acquérir le bien à un prix avantageux, car la valeur du bien sera diminuée du montant du DUH.
